仓储物流 REITs 跌跌不休声中，7 月 9 日，2024 年首单仓储物流 REITs ——华夏深国际 REIT 正式登陆深交所，发行规模 14.94 亿元。这也是继中金普洛斯、嘉实京东仓储和红土创新盐田港后，第四只上市交易的仓储物流 REITs。

  上市首日，华夏深国际 REIT 基本收平，全天成交 8287 手，总额 2445.99 万元，换手率 8.33%。与上周二（7 月 2 日）上市的华夏特变电工新能源 REIT 22.30% 的首日涨幅相比，华夏深国际 REIT 表现略显黯然。

  上市第二天，华夏深国际 REIT 还是没能止住颓势，盘中跌幅一度超过 4%，最终以下跌 1% 收盘，收报 2.465 元，全天成交 21128 手，成交额 511.24 万元。

  华夏深国际 REIT 的底层资产为深圳国际控股有限公司位于杭州和贵州的两个高标仓项目。抛开了大本营所在的大湾区，深国际将底层资产选在了位于西南和长三角的项目，公司方面称，" 由于大湾区的物流资产多处于在建阶段等因素，因此选择了长三角、西南地区的成熟资产。"

  其中，杭州市钱塘新区的深国际华东智慧城一期项目，建筑面积 21.3 万平方米，2017-2021 年开始运营；另一个位于贵州省龙里县的深国际贵州综合物流港项目，建筑面积 14.2 万平方米，2018-2019 年开始运营，两个项目总估值 14.88 亿元。

  招募说明书显示，2020-2022 年末及 2023 年 9 月末，华夏深国际 REIT 基础设施项目营业收入分别为 9039.59 万元、11044.54 万元、11277.54 万元和 8535.47 万元，运营净收益分别为 7019.74 万元、8300.18 万元、8723.31 万元和 6339.51 万元。

  在 6 月的发行阶段，华夏深国际 REIT 的公众投资者累计有效认购规模已超过初始募集规模上限。最终，基金网下投资者有效认购比例为 60.68%，公众投资者有效认购比例为 41.45%。

  深国际主营产业包括收费公路、物流、港口、大环保等。截至 2023 年 12 月 31 日，深国际在全国近 40 个物流节点城市实现布局，管理及经营 37 个物流港项目，总运营面积逾 476 万平方米。

  不过，受市场需求持续低迷及行业竞争激烈等因素影响，2023 年，深国际的物流业务实现收入约港币 18.38 亿元，较上年同期下跌 6%，股东应占盈利较去年同期下跌 63% 至约港币 5.32 亿元。为此，公司也在极力推进投建融管模式。

  尽管今年以来，公募 REITs 的申报仍在加速，二级市场业绩也较 2023 年的剧烈波动有所修复。但总体来看，各类 REITs 表现存在分化。

  据 Wind 统计，截至目前，REITs 市场产品数量为 40 只，整体规模为 1139.52 亿元。其中，仓储物流 REITs 表现相对较弱。

  具体而言，今年以来，4 只仓储物流 REITs 的整体规模为 116.50 亿元，整体收益率 -0.11%，是所有 REITs 种类中唯一收益率为负的。其中，嘉实京东仓储 REIT 年内收益率为 -14.62%，在所有 REITs 产品中录得最差收益率。

事实上，近两年随着跨境电商发展，物流行业迎来大量供应。

  今年初，仲量联行发布的《中国物流地产市场近期趋势及展望》（以下简称 " 白皮书 "）显示，2023 年，全国 24 个主要城市物流地产市场全年新增供应共计 1179 万平方米，同比上升 22%。供给高峰而需求转弱下，出租率及租金均面临挑战，24 城中仅 8 城物流地产租金实现同比增长，24 城整体空置率同比增长 3.85%。

  6 月 28 日，中金普洛斯 REIT 就发布公告称，江苏京迅递供应链管理有限公司因故拟调整其租赁计划，2024 年 8 月 31 日到期租赁面积拟不续约，并拟提前分批退租其他租赁面积。据悉，中金普洛斯仓储物流 REIT 持有并运营管理 10 个仓储物流园区，截至今年一季度末，江苏京迅递租赁的面积占该基金旗下可租赁面积的 13.68%，是重要现金流提供方。

  在此背景下，仓储物流 REITs 也将面临更多挑战。目前，还有华泰紫金宝湾物流仓储 REIT、南山控股宝湾物流公募 REITs、中航易商仓储物流 REIT、华夏万纬 REIT 等多只产品在等待入场。