由于承载着提升产业凝聚力、集成功能、共享设施、节约用地等使命，物流园区的建设和发展已引起重视。那么，物流园区该如何合理布局、发挥应有的功能实现降本增效，是一个关乎物流业态全链的主题，更是需要政府、企业、地产开发商等多方协同的命题。
降本增效
现代物流业是全球经济化和市场经济发展的产物，它的发展水平对于区域经济竞争优势的培育具有重要作用。随着我国经济进入“新常态”，物流业发展同样面临新的机遇和挑战，而物流园区作为物流产业集约发展的重要平台，是物流业升级的关键和突破口，其在改善地方经济运作环境、调整产业结构、降低物流成本等方面发挥着非常重要的作用。
2013年9月，国家发改委等12部门联合发布《全国物流园区发展规划（2013—2020年）》，这是我国第一个物流园区方面的专项规划，是一个里程碑式的文件；
2014年9月，国务院通过《物流业发展中长期规划（2014—2020年）》，把物流园区工程列为十二大重点工程之一；
2015年5月，国家发改委等3部委联合发布《关于开展物流园区示范工作的通知》，要求通过试点示范，形成可复制、可推广、符合我国国情的物流园区建设运营模式，提升我国物流园区整体发展水平；
2016年9月，国家发改委发布《物流业降本增效专项行动方案（2016－2018年）》，部署降低企业物流成本、提高社会物流效率工作，大力推进物流业转型升级和创新发展。
政策的发布，明确了全国物流园区的发展目标和总体布局，为物流园区发展画出了“路线图”。而开展物流业降本增效工作是推进供给侧结构性改革和降低实体经济企业成本的重要内容，对促进投资和消费，提高国民经济运行质量和效率具有重要意义。因此，未来较长时期内物流园区仍将是推动物流业降本增效的重要环节。
全国政协常委、民建中央副主席周汉民在今年“两会”期间则表示，虽然近几年我国一直在完善基础设施网络，也取得了不错的成效，但总体看来，现代化仓储、多式联运转运等设施仍显不足，布局合理、功能完善的物流园区体系尚未建立，高效、顺畅、便捷的综合交通运输网络尚不健全，物流基础设施之间不衔接、不配套问题比较突出。
周汉民直言，在此背景下，应从物流业降本增效出发，加快“甩挂运输”等先进运输方式向多式联运发展以及搭建信息化平台，提升行业集约度亦是需要着手推进的事情。
针对物流园区的建设和发展一直被上升为国家规划，国务院发展研究中心产业经济研究部研究室主任魏际刚在接受记者采访时表示，物流园区是整合各种物流资源、有效衔接各种运输方式、提高物流效率的重要载体，其在带动开发开放、降低物流成本、推动物流资源高效配置等方面起着重要作用。
需求强劲
随着社会经济的快速发展，在国家振兴物流产业相关政策的引领下，与之相应的物流园区也迎来跨越式发展，各地兴建物流园区的热潮已成为近两年我国经济现象中的“绚丽”风景。据不完全统计，我国包括运营、在建和规划的各类物流园区数量已达千余个，全国数十个省已出台物流规划，且各地方相应配套措施接踵而至，物流经济俨然已成为各地经济发展的支柱，而物流园区也成为各地发展物流经济的引擎。
作为被广东省人民政府重点扶持的龙头企业，广东林安物流集团（简称“林安物流“）就是一家致力于在全国连锁建设和运营的现代化物流园，被评为广东省“物流电子商务示范平台”和“智慧城市及智慧应用项目”。目前，林安物流已在广东、湖北、江西、安徽、海南等多个省市建立智慧物流园基地和信息化平台网络。
在国家“一带一路”战略发展的新形势下，各地政府抓住机遇，主动出击，采取多种政策措施，围绕大通道在重要节点积极布局。在交通基础设施条件好、口岸通关服务便利、地方政府政策支持力度大的地区，物流需求和大量的企业形成集聚，极大地推动了该局部区域物流园区的建设和发展。
显然，在这种大形势下，物流园区的竞争已经变化成为区域之间的竞争，而非单个园区之间的竞争。关于推进物流园区建设的工作重点，交通运输部综合规划司副司长张大为提出，“应继续加强对物流园区发展的支持，加大资金支持力度，优化园区发展的外部条件，加强信息化建设，进一步加强部门协同。”
作为中国（上海）自由贸易试验区的四大核心版块之一，上海外高桥保税物流园区是国务院批准的首家区港联动保税物流园区，被上海市重点规划。该物流园区已经建成45万平方米仓库、14万平方米集装箱转运区以及卡口和关检等配套设施。基本实现与港区的规划联动、信息联动、政策联动、业务联动和利益联动，并开拓了国际采购、国际配送、国际中转和转口贸易的功能。
显然，在我国综合交通运输体系发展中，物流园区逐渐成为多种交通运输方式的重要衔接点，是实现“最后一公里”的重要载体，是保障城市正常运行的重要支撑。法布劳格物流咨询公司中国区总经理张芸进一步指出，物流园区作为物流大系统的重要节点，其服务城市运行、服务消费、服务产业发展的功能将会不断增强。
资本青睐
作为现代物流发展中的新生事物，物流园区是我国区域物流系统规划中的重中之重。众多不同类型的物流企业能够共享相关基础设施和配套服务，专业化组织物流活动，优势互补，发挥整体优势，产生规模效益，物流园区俨然已成为物流领域的投资热点。
此外，随着物流园区投资增势快速上升，各类生产流通企业、物流企业、地产企业、电子商务企业、境外投资商等也纷纷加入投资建设行列。物流园区的数量高速增长，市场竞争已经趋于白热化。激烈的市场竞争催生着物流园区运营模式不断创新，优势互补的各方跨界合作、不同地区功能相近的园区跨区域联合运营等迅速展开，物流园区的兼并、重组和整合将更为常见。
有业内人士曾表示，物流本身就是一个非常庞大的基础行业，需要将资源进行整合与联动。在这种背景下，现代化的物流园区作为可以将物流设施糅合的载体，根据物流企业所需，可以选择恰当的地点投资、建设企业发展所需的现代物流园区配套设施，自然受多方资本所追捧——
2月3日至5日，苏宁控股集团董事长张近东在“2017年春季工作规划与部署大会”上提出：一个聚焦、三个能力提升。而“一个聚焦”，则是指聚焦“智慧地产”核心战略，打造“互联网+地产”竞争力。
对此，苏宁物流集团副总裁王长林向记者解说，一个聚焦的核心含义是要将苏宁的物流地产做大、做强、做精、做透，具体而言就是做大规模、加强运营能力、精细化物流的应用方面，以及深入到各个环节。
在做大方面，苏宁物流不再仅为自己提供配套服务，开始为上游供应商、平台商户及战略合作伙伴提供服务，并为其他社会化的企业提供力所能及的服务；在做强方面，无论是仓储管理规模还是物流经营规模，苏宁物流都力争到2019年做到国内前3名；在做精方面，无非就是精细化专业技术应用、数据应用、系统应用及开发等；在做透方面，苏宁物流在航空、冷链、生鲜、电商等各行业都要做透。
2月10日，绿地控股宣布与中国远洋海运集团有限公司启动全面战略合作，双方拟在航运物流产业、物流地产开发、金融产业等领域开展全面合作。
2月23日，普洛斯（GLP）旗下的普洛斯金融与卓志跨境供应链在广州签署战略投资协议。双方将结合彼此的优势资源，产融协同助力消费升级模式的新发展。同月，普洛斯再携手晶科电力，为其打造新型分布式光伏物流园。
智慧升级
随着我国经济发展方式的转变，钢铁、煤炭、化工等生产资料领域的增速进一步放缓，而第三产业产值增速逐步增加，加之电子商务的快速发展，使物流需求出现了“黑冷白热”、“网涨店缩”的现象。
据数据显示，虽然物流公司和运输企业仍然是物流园区入驻最多的企业。但值得注意的是，随着电子商务的快速发展，超过50%的物流园区有电子商务企业和快递企业入驻。电子商务包括跨境电商的快速发展，对物流园区的服务能力提出了新的挑战和发展机遇，物流园区的服务应随之转型和升级。
对此，中国物资储运协会名誉会长姜超峰在接受记者采访时表示，物流园区发展已进入新阶段，要把物流园区打造成电子商务平台和物流操作平台。
同时，随着“互联网+”的兴起，整个中国都在活用“互联网+”的概念进行转型发展之时，物流园区的发展风向似乎也在随之改变。
近年来，云计算、大数据、物联网等技术和“互联网+物流”的应用正在对物流园区的发展产生深刻影响。既加快物流园区传统作业、服务模式的创新和改变，也促使物流园区实体平台与“互联网+物流”的网络化平台的结合及其跨区域整合进一步加强。例如，“公路港”模式、车货配载虚拟平台模式通过连锁复制迅速扩张，虚拟平台和实体平台逐渐实现融合发展，物流园区正向着多元化、网络化的方向发展。
举例而言，林安物流就借助大数据、移动互联等技术，研发上线了国内先进的车货匹配平台，为物流园区与司机群体提供供应链融资、信贷支持、保险保障等全方位、多途径、全流程的服务。通过林安班车、林安货的“互联网+物流”的创新服务，大大提升了车货匹配效率、降低空驶率、提升物流园区服务水平，轻松实现司机、货主及物流公司的多方共赢。
北京中冶嘉恒投资管理有限公司总经理孔庆广则认为，热衷于单点园区开发建设的，基本都是地产思维，园区联盟才是运营思维，因为网络化是物流的本质特征。推动物流园区的网络联盟，实现物流园区的互联互通，才能从根本上提升物流园区的运营效益和价值。互联互通，共享共赢。
综全文所述，面对新形势、新要求，物流园区发展出现了一些新的趋势。
一、产业融合的趋势。物流园区向产品生产地或消费地集聚，以物流引加工，以商流带物流。靠需求推动，产业支撑发展物流。
二、专业细分的趋势。货运服务型向空港、“公路港”、海港、“铁路港”、陆港、“无水港”细分；电商、快递、冷链、汽车等专业园区大量出现。
三、两网协同的趋势。“互联网+”催生智慧型物流园区，信息平台型企业与物流园区合作，“天网”与“地网”对接。
四、两权分离的趋势。物流园区业主单位引进专业管理团队托管经营，管理公司实现低成本快速扩张。
五、多式联运的趋势。据调查，已有三分之一左右的物流园区引入铁路专用线，15%左右的园区临近港口码头，具备两种以上交通连接方式的园区越来越多。
六、跨界跨境的趋势。“一带一路”战略深入推进，以“中欧班列”为代表的国际物流运输通道正在形成；跨境电商建设海外仓，业务范围跨越国界。
七、互联共享的趋势。物流园区通过兼并、重组、结盟等形式，实现资源优化配置与协同共享。
八、两极分化的趋势。实力型、创新型物流地产商加紧连锁复制，物流地产资源加速向知名品牌集中。